概要
トラブル不動産ＳＯＳ 〝売れない″を〝売れる″に変えるノウハウ <不動産の価値はこう変える> ◎著者プロフィール 永長 淳（えいなが あつし） 株式会社ＥＩＮＺ（アインズ）代表取締役。1978年、北海道帯広市出身。大学卒業後、東証一部大手不動産仲介会社に入社。23区を中心として、全国の土地・戸建、収益不動産の仲介を行う。10年勤務後、不動産売買に関する専門知識を深めるため転職。東京・横浜の任意売却・相続・清算等の難解な案件や、底地・借地権・共有持分・未接道等の複雑なものを、自社で購入後、加工して販売する。2012年不動産会社を設立し独立。個人・法人の相談や、弁護士・税理士・司法書士など士業からの案件まで、幅広く対応しサービスを提供している。 ◎内容 不動産の価値を決めるのは何か？ 「不動産はモノ次第。」 立地さえ良ければ高く売れるのか？ 「不動産も結局はヒト次第。」 営業力のある人に任せておけば高く売ってくれるのか？ 答えは、どちらも正解ですが不正解です。 ちょっと意味が分からないですよね。少し説明させてください。 不動産は、立地が良くても建物が古いものや、建物が新しくても車が入っていけない立地のものなど様々です。例えば、所有する不動産が路線価日本一の東京都中央区銀座にあったとしても、未接道ならば金融機関から担保評価が得られません。 または、所有する不動産の売却を成績優秀な担当者に任せたとしても、その不動産が何かしらの課題を抱えていたらどうでしょう。借地権や底地などの場合、取引経験がなければ対応できず、売るに売れない事態を招きかねません。 ここで先ほどの、正解だけど不正解まで話を戻します。 不動産の価値は、モノによって評価され、ヒトによって高められる。 不動産は、モノやヒトだけでは決まらないということです。 立地は変えることができない不動なものです。未接道ならば評価は激減しますが、解決策を知っているヒトの手にかかれば、接道義務が満たされ正常な評価を得られる不動産に変わるかもしれません。 不動産の価値は変えられるのです。 どうしてこのようなことを言っているかについては、少し私のことを書かせてください。 21世紀最初の年である2001年、新入社員として大手仲介会社へ入社してから、独立して現在に至るまで、多くの不動産取引に携わってきました。 勤めていた頃は、日々お客様のために売買仲介だけを行っていました。 「結婚を機に一戸建てを購入したい」 「買い替えに伴いマンションを売却したい」 一般的な自宅などの売買は、大手仲介会社と言うことから情報量や情報網が長けているため、やればやるほど結果を残すことができました。 しかし、長らく勤めていると稀に難解な案件に直面します。購入先を見つけられず、また解決策を提案できないこともありました。 それは遭遇した課題が仲介だけでは対応できないものだったからです。 ・形状に難があるもの ………再建築不可、違反建築、既存不適格 ・権利関係に難があるもの……借地権、底地、共有持分、私道のみ これらは専門的な知識や専門とする方の協力が必要です。第三者である仲介会社の立場で交渉することにより良い結果が生まれることもありますが、当事者となって不動産を購入し直接課題と向き合わなくては解決できないこともあります。 そうして2012年、仲介業だけではなく不動産に対して包括的に対応するため独立しました。その後は自社で購入し直接対峙し解決してきました。 仲介会社、弁護士や税理士など士業の先生方よりご紹介いただき、複雑な案件を数多く手がけていると 「こういった案件はどのように解決しましたか」 「複数の課題を抱える不動産なんですが解決方法はありますか」 といった相談を受けることが多くなりました。 そこで、これまで取引きした案件の中から、難易度が高いものや複雑だった事案を集め、相談の経緯や解決方法をまとめることにしました。 私がどれだけ動いたところで、解決できる範囲には限りがあります。 そのため私が持つ知識やこれまでの経験を、こうして文字として提供することで、１件でも多くの課題が解決され、そして皆さんが所有する不動産の価値が少しでも向上することを切に願います。 ◎目次 第１章 土 地 １、空地を相続。利用予定がなく、何もせずに手放したい。（境界未確定・私道使用許可無・更地）……東京都文京区 ２、自宅を相続。建物老朽化。利用予定がなく手放したい。（最低敷地面積・分割には１㎡足りない）……東京都練馬区 ３、自宅隣接空家。利用予定がないので売却したい。（借地権・境内地）……東京都港区 ４、相手共有持分を購入したい。（共有持分・仲介）……埼玉県さいたま市 ５、遠方の未利用地。至急で換金したい。（空地・郊外・駅から遠い）……千葉県山武市 第２章 建 物 １、空家を相続。利用予定がなく、売却についての相談。（空家・前面道路で交通事故・地中埋設物）……東京都江東区 ２、一戸建てを複数人で相続。利用予定がなく手放したい。（空家・老朽化・狭小地）……東京都墨田区 ３、空家を相続。利用予定がなく、何もせず手放したい。（法外通路・再建築不可）……東京都世田谷区 ４、買い替えによる自宅売却。解除条件なく売却したい。（違法建築・私道持分無）……東京都新宿区 ５、空家を相続。残置物含め現況のまま引き取って欲しい。（残置物・解体費用）……東京都練馬区 第３章 区 分 １、小売店舗を相続。使い道がなく、何もせず売却したい。（店舗・空室・借地権・旧耐……東京都新宿区 ２、小売店舗を閉店。何もせずに手放したい。（店舗・空室・借地権・旧耐震）……東京都大田区 ３、引っ越しによる自宅売却。早急に売却したい。（リゾートマンション・維持費が高い） ……静岡県熱海市 ４、使用頻度が少ないセカンドハウスの売却。（リゾートマンション・維持費が高い・仲介……静岡県熱海市 ５、空室を相続。利用予定がなく、何もせず売却したい。（マンション・旧耐震）……東京都豊島区 第４章 一 棟 １、アパートを相続。管理が困難なので売却したい。（アパート・老朽化・駅から遠い）……神奈川県藤沢市 ２、10年前に相続したアパート。管理が困難になり売却したい。（アパート・違法建築）……東京都中野区 ３、10年前に相続したアパート。運用が困難になり売却したい。（アパート・老朽化・空室が多い）……千葉県千葉市 ４、共有持分の売却。相手共有者には売却したくない。（マンション・共有持分）……千葉県習志野市 ５、自己使用中のビルを売却。至急で換金したい。（ビル・全空室・借地権・違法建築）……東京都中央区 第５章 その他 １、工場を閉鎖。売却についての相談。（工場・借地権）……東京都文京区 ２、現況倉庫を相続。利用予定がなく、課題解決に協力してほしい。（倉庫・未登記・借地権）……東京都台東区 ３、店舗長屋を長期保有中。管理が困難なので売却したい。（店舗長屋・敷地内に通路）……千葉県鎌ケ谷市 ４、マンション複数室を複数人で所有。換金し共有を解消したい。（マンション・バルク10室）……東京都北区 ５、未利用の長屋の空家。残置物含め現況のまま引き取って欲しい。（長屋・空家・一部倒壊）……東京都足立区 第６章 用語解説 ①借地権と底地 ②測量と境界 ③公道と私道 ④道路と通路 ⑤セットバックと有効宅地 ⑥接道間口と道路幅員 ⑦残存期間と耐用年数 ⑧建築時期と耐震基準 ⑨建ぺい率と容積率 ⑩建築確認と検査済証 ⑪再建築不可と接道義務 ⑫原状回復と管理コスト ⑬空家と空地 ⑭諸費用と仲介手数料 ⑮査定書と購入申込書